|
|
|
|
|
|
|
|
|
 |
 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|||||
|
Enabling the transfer By Kirby Date, The Countryside Program From a watershed protection standpoint, the most desirable type of development is compact development focused on areas of existing infrastructure. Compact development allows for reduced impervious surface, more efficient management of stormwater, a wider range of transportation options, more organized management of wastewater, and the continued strength of existing cities and towns. In rural areas, however, the standard character of new development is just the opposite: low density, decentralized residential and commercial uses extending out into the countryside. One of the reasons for the expansion of low-density development in rural areas is the need for rural landowners to develop their properties to raise funds for retirement, health care, or other family needs. Tools have been developed in other states that allow rural landowners the flexibility to choose to develop, or to sell the development rights on their land to another landowner who can apply them to a more compact development proposal. For example, a landowner with 100 acres in a 2-acre zoning district would normally be permitted 40 or 50 homes to be built on his property. Instead of selling land for development, this "sending" landowner could sell the 50 development rights to another landowner, perhaps in a village, with 100 acres, thus allowing the "receiving" landowner the right to build 50 more homes on the receiving property than otherwise allowed. The sending landowner places a conservation easement on the sending property, and retains ownership and the ability to farm or use the property for other open space oriented uses. Usually, a few development rights are retained by the sending landowner to permit homes for children or others. This approach is known as Transfer of Development Rights (TDR). If applied properly in Ohio, it could allow development in township areas to be transferred to more compact development areas in villages and cities, thereby encouraging balanced growth and retaining the quality of life and watershed health in the countryside, while enhancing the small town feel and vibrancy of village sites. The strengths of TDR as a tool for Ohio are first of all that a TDR program can be set up as entirely voluntary, with incentives to encourage participation without impinging on private property rights. TDR is typically done on the private real estate market, requiring very little in the way of public regulation and revenue. The transfer of development rights can be coupled with a variety of financing mechanisms in the development area, such as Tax Increment Financing, to provide additional incentives. Tax incentives for townships, including CEDA agreements, can be accommodated. Finally, transfer of development rights as a tool particularly suits the township-village relationship, which is so prevalent throughout the state. While charter cities and villages can currently embark on a TDR program, townships and counties, both critical partners, are not specifically authorized under Ohio law. Statewide enabling legislation is needed to make this tool widely available in the form of quality programs. Components of a strong TDR program include:
Finally, programs must employ a strong public outreach component, which provides for meaningful community input, and ensures that decision-makers, developers, landowners, and the general public have a good understanding of a program that can ultimately provide them with more flexibility in achieving their goals to balance conservation and development. For more information, contact , AICP, Countryside Program Coordinator, at 216-295-0511. The Countryside Program is a program of the Western Reserve Conservation and Development Council, and this article originally appeared in the council's newsletter.
EcoCity Cleveland |
National resources for TDR
|
||||
Banyak pemain mencari slot yang memberikan peluang menang lebih besar. Dengan Slot Deposit 5k, pemain bisa menikmati permainan dengan tingkat kemenangan yang lebih tinggi dibandingkan biasanya. Ini menjadi pilihan utama bagi mereka yang ingin memaksimalkan kemenangan dengan modal kecil.
Banyak pemain berpengalaman memanfaatkan data harian untuk memilih mesin dengan slot rtp tertinggi hari ini. Ini menjadi salah satu cara untuk meningkatkan peluang menang secara signifikan. Dengan adanya RTP live, pemain bisa mendapatkan informasi real-time tentang slot mana yang lebih menguntungkan. Memilih mesin dengan slot gacor juga menjadi trik yang banyak digunakan untuk mendekati kemenangan besar.
Simbol Scatter Hitam dalam permainan slot berfungsi sebagai pemicu fitur bonus yang menguntungkan. Ketika muncul di layar, Scatter ini memberikan kesempatan untuk mendapatkan free spins atau hadiah spesial lainnya. Dengan posisi yang strategis, Mahjong Slot meningkatkan peluang pemain untuk memperoleh hadiah yang lebih besar dalam setiap permainan.
Banyak pemain slot online yang mencari permainan dengan RTP tinggi, dan Slot Gacor menjadi salah satu yang paling dicari. Game ini dikenal memiliki pola permainan yang mudah dipahami dan sering memberikan kemenangan besar. Dengan tampilan modern serta berbagai fitur bonus yang menarik, pengalaman bermain semakin seru. Tidak heran jika game ini selalu menjadi pilihan utama bagi para penggemar slot yang ingin mendapatkan cuan besar.
Saat ini, banyak pemain mencari platform terpercaya untuk bermain, dan Situs Toto hadir sebagai solusi terbaik. Dengan tampilan yang user-friendly, pemain dapat dengan mudah menelusuri berbagai fitur yang tersedia. Kemudahan dalam melakukan deposit dan withdraw juga menjadi salah satu faktor utama yang membuat banyak orang memilih platform ini.
Sebagai salah satu situs yang sangat populer, Situs Togel menawarkan berbagai pasaran dari negara-negara terkemuka. Di sini, pemain dapat menemukan pilihan pasaran seperti Hongkong, Singapore, hingga Macau, yang semuanya memiliki hasil pengundian yang akurat. Dengan tampilan yang sederhana namun efisien, Situs Togel memberikan kemudahan bagi pemain untuk bertaruh dengan nyaman.
Banyak pemain togel yang mengandalkan Data Macau sebagai referensi utama dalam menyusun strategi taruhan mereka. Data ini mencakup hasil keluaran sebelumnya yang bisa dianalisis untuk menemukan pola angka tertentu. Dengan menggunakan metode statistik, banyak pemain yang berhasil meningkatkan peluang kemenangan mereka. Selain itu, beberapa situs togel juga menawarkan layanan analisis data yang lebih mendalam. Oleh karena itu, memiliki akses ke data ini sangat penting bagi setiap pemain togel.
