|
|
|
|
|
|
|
|
|
 |
 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|||||
|
Fill those parking lots We often don't agree with the positions of the free-market Buckeye Institute, but here's a statement from their Web site that makes sense a call for shifting property taxes to vacant land (it's a version of Henry George's land tax idea that former Cleveland Mayor Tom Johnson favored). This would be good public policy to encourage landowners to develop their land instead of milking parking lots. By William S. Peirce A front-page story in the Cleveland Plain Dealer on January 11, 2004 gives an excellent description of a serious problem: the reluctance of owners of prime downtown land to convert parking lots into the high rise apartments that Cleveland needs if it is to develop a vibrant downtown. Unfortunately, the remedies suggested in the article are ineffectual, expensive, and dictatorial. Ironically, Mayor Tom L. Johnson, whose statue presides over Public Square, could have suggested the effective, market driven approach to solving the problem. As the article points out, landowners operate parking lots because they can make more money doing that than they can building housing. Meanwhile, developers eager to build housing say they cannot afford the land. The remedies proposed include subsidies of various types and using eminent domain to take the land from one owner and give it to another more politically favored. Yet the profitability of parking and the unprofitability of housing are the result not just of market forces (What will you pay to park downtown? What will you pay to rent or buy an apartment downtown?), but also of tax policy. If vacant land (including parking lots) pays a heavy enough real estate tax, people will not want to hold land vacant. The fact that parking lots in downtown Cleveland have sold for close to $4 million per acre indicates that owners are expecting substantial net income even after paying real estate taxes, as well as wages, insurance, and the other costs of operation. If the real estate tax on vacant land were to be raised, the land would generate a smaller net income and so the owner would be willing to sell the land for a lower price. The Ohio Constitution specifies that the real estate tax must be levied at the same rate on land and buildings. Because of poor assessing, however, in practise the developer faces a low tax on vacant land and a higher tax if he builds a substantial building on that same land. When Tom Johnson was mayor, the city worked very hard to ensure that vacant and poorly developed land were assessed at full market value and, by shifting some of the burden to land, the burden on buildings could be reduced. The state of Ohio a century ago did not permit the Johnson administration to shift the tax burden entirely to land and it would be at least as difficult politically today, but it is clear that intelligent and determined tax administrators can move toward that goal. It is a rare tax that provides revenue while promoting economic development. The portion of the real estate tax levied on land does that. It is truly disheartening that the county has reduced parking lot assessments far below market value. The Campbell administration should demand a full investigation of the circumstances leading the county to undercut Cleveland's efforts to restore downtown to its glory. William S. Peirce is a Professor Emeritus of Economics, Weatherhead School of Management, Case Western Reserve University and member of The Buckeye Institute's Board of Research Advisors.
EcoCity Cleveland |
More information on the land tax idea
|
||||
Banyak pemain mencari slot yang memberikan peluang menang lebih besar. Dengan Slot Deposit 5k, pemain bisa menikmati permainan dengan tingkat kemenangan yang lebih tinggi dibandingkan biasanya. Ini menjadi pilihan utama bagi mereka yang ingin memaksimalkan kemenangan dengan modal kecil.
Banyak pemain berpengalaman memanfaatkan data harian untuk memilih mesin dengan slot rtp tertinggi hari ini. Ini menjadi salah satu cara untuk meningkatkan peluang menang secara signifikan. Dengan adanya RTP live, pemain bisa mendapatkan informasi real-time tentang slot mana yang lebih menguntungkan. Memilih mesin dengan slot gacor juga menjadi trik yang banyak digunakan untuk mendekati kemenangan besar.
Simbol Scatter Hitam dalam permainan slot berfungsi sebagai pemicu fitur bonus yang menguntungkan. Ketika muncul di layar, Scatter ini memberikan kesempatan untuk mendapatkan free spins atau hadiah spesial lainnya. Dengan posisi yang strategis, Mahjong Slot meningkatkan peluang pemain untuk memperoleh hadiah yang lebih besar dalam setiap permainan.
Banyak pemain slot online yang mencari permainan dengan RTP tinggi, dan Slot Gacor menjadi salah satu yang paling dicari. Game ini dikenal memiliki pola permainan yang mudah dipahami dan sering memberikan kemenangan besar. Dengan tampilan modern serta berbagai fitur bonus yang menarik, pengalaman bermain semakin seru. Tidak heran jika game ini selalu menjadi pilihan utama bagi para penggemar slot yang ingin mendapatkan cuan besar.
Saat ini, banyak pemain mencari platform terpercaya untuk bermain, dan Situs Toto hadir sebagai solusi terbaik. Dengan tampilan yang user-friendly, pemain dapat dengan mudah menelusuri berbagai fitur yang tersedia. Kemudahan dalam melakukan deposit dan withdraw juga menjadi salah satu faktor utama yang membuat banyak orang memilih platform ini.
Sebagai salah satu situs yang sangat populer, Situs Togel menawarkan berbagai pasaran dari negara-negara terkemuka. Di sini, pemain dapat menemukan pilihan pasaran seperti Hongkong, Singapore, hingga Macau, yang semuanya memiliki hasil pengundian yang akurat. Dengan tampilan yang sederhana namun efisien, Situs Togel memberikan kemudahan bagi pemain untuk bertaruh dengan nyaman.
Banyak pemain togel yang mengandalkan Data Macau sebagai referensi utama dalam menyusun strategi taruhan mereka. Data ini mencakup hasil keluaran sebelumnya yang bisa dianalisis untuk menemukan pola angka tertentu. Dengan menggunakan metode statistik, banyak pemain yang berhasil meningkatkan peluang kemenangan mereka. Selain itu, beberapa situs togel juga menawarkan layanan analisis data yang lebih mendalam. Oleh karena itu, memiliki akses ke data ini sangat penting bagi setiap pemain togel.
